Skal en andelsbolig sælges, kan der opstå uenighed om værdien af individuelle forbedringer. Det gælder især ved køkken, bad, gulve, el, VVS, skabe, altaner og andre arbejder i boligen.
Hos Stad Valuar udarbejder vi uvildige vurderinger af individuelle forbedringer i andelsboliger, så bestyrelse, sælger og køber får et sagligt grundlag for salgsprisen.
Vurderingen tager udgangspunkt i dokumentation, alder, stand, ABF’s afskrivningstabeller og eventuelle fradrag, hvis boligen er i dårligere stand end normalt.
Som en samlet løsning kan Stad Valuar hjælpe med vurdering af individuelle forbedringer samt koordinering af el- og VVS-gennemgang, når det er relevant. Da opgaverne kræver forskellige faglige kompetencer, gennemføres de af personer med de rette specialer.
Når en andelsbolig skal sælges, handler prisen ikke kun om andelskronen. I mange handler indgår der også individuelle forbedringer, som sælger ønsker betaling for.
Det kan for eksempel være nyt køkken, badeværelse, gulve, elinstallationer, skabe, altan eller andre arbejder, som er udført i boligen.
Men hvad er forbedringerne egentlig værd?
Det spørgsmål giver ofte anledning til uenighed mellem sælger, køber og bestyrelse. Sælger tager naturligt udgangspunkt i, hvad arbejdet har kostet. Køber ser på, hvad forbedringerne reelt er værd i dag. Bestyrelsen står ofte midt imellem og skal sikre, at prisen ikke bliver sat for højt.
Derfor kan en uvildig og professionel vurdering af individuelle forbedringer være en god løsning.
Hvad er en individuel forbedring?
En individuel forbedring er typisk et arbejde, der har tilført boligen en reel merværdi.
Det kan for eksempel være
- nyt køkken
- nyt badeværelse
- forbedrede elinstallationer
- nye gulve
- indbyggede skabe
- altan
- VVS-arbejde
- særligt tilpasset inventar
Det er dog vigtigt at skelne mellem forbedringer og almindelig vedligeholdelse. Almindelig maling, reparationer eller udskiftning af slidte dele vil ofte være vedligeholdelse og ikke en egentlig forbedring.
En forbedring skal derfor ikke kun have kostet penge. Den skal også have tilført boligen en værdi, som køber med rimelighed kan betale for.
“Jeg har betalt 300.000 kr.” betyder ikke, at værdien er 300.000 kr.
En af de mest almindelige misforståelser er, at en forbedring automatisk er det samme værd som den oprindelige udgift.
Hvis en andelshaver har betalt 300.000 kr. for et køkken, betyder det ikke nødvendigvis, at køkkenet kan medtages med 300.000 kr. ved et senere salg.
Værdien afhænger blandt andet af:
- alder
- stand
- dokumentation
- materialevalg
- håndværksmæssig kvalitet
- om arbejdet er lovligt og korrekt udført
- om arbejdet reelt er en forbedring eller blot vedligeholdelse
Ved værdiansættelse tages der normalt udgangspunkt i anskaffelsesprisen, hvorefter værdien nedskrives for alder og slitage. Forbedringer værdiansættes derfor normalt ikke til genanskaffelsesprisen, men til den oprindelige udgift med fradrag for alder, slid og eventuelle mangler.
ABF’s afskrivningstabeller bruges ofte som udgangspunkt
I mange andelsboligforeninger anvendes ABF’s forbedringskatalog og afskrivningstabeller som udgangspunkt ved vurdering af individuelle forbedringer.
ABF’s materiale bruges til at vurdere, hvor lang levetid forskellige typer forbedringer normalt har, og hvordan værdien skal afskrives over tid. Afskrivningskurven bruges til at afklare, hvilken værdi en forbedring har tilbage efter løbende værdiforringelse som følge af alder, slid og ælde.
Det betyder, at man typisk først ser på:
1. Hvad kostede forbedringen oprindeligt?
2. Hvornår blev den udført?
3. Hvilken type forbedring er der tale om?
4. Hvilken afskrivningsperiode gælder normalt for den type forbedring?
5. Hvad er forbedringens aktuelle stand?
ABF’s forbedringskatalog anvendes ofte sammen med afskrivningskurven, fordi kataloget angiver relevante kategorier og afskrivningsperioder, mens kurven viser den resterende værdi over tid.
Standen kan give yderligere fradrag
Afskrivning for alder er ikke altid nok.
Hvis en forbedring ikke er i ordentlig stand, kan der være behov for yderligere fradrag. Et køkken kan for eksempel være relativt nyt, men alligevel have skader, dårlig montering, defekte elementer eller tydeligt slid. Et badeværelse kan have tekniske mangler, løse fliser, fugtproblemer eller manglende dokumentation.
Det betyder, at værdien ikke kun handler om årstal og faktura.
Den konkrete stand har også betydning.
Der kan derfor være fradrag for eksempelvis:
• slid
• skader
• mangelfuld udførelse
• manglende færdiggørelse
• ulovlige eller udokumenterede installationer
• dårlig vedligeholdelse
• arbejder der ikke længere har reel brugsværdi
Det er netop her, mange konflikter opstår. Sælger ser forbedringen som en investering. Køber ser måske en løsning, der skal repareres, udskiftes eller lovliggøres.
Samtidig kan boligens generelle vedligeholdelsesstand få selvstændig betydning. Hvis lejligheden er så medtaget, at køber skal bruge penge på at bringe den op på normal stand, kan det føre til et fradrag i prisen.
Derfor bør vurderingen både omfatte forbedringer, afskrivning, dokumentation og eventuelle fradrag for manglende vedligeholdelse.
Dårlig vedligeholdelsesstand kan give fradrag i prisen
Det er ikke kun individuelle forbedringer, der kan påvirke prisen ved salg af en andelsbolig. Selve boligens vedligeholdelsesstand har også betydning.
Hvis lejligheden er i almindelig god og normal stand, vil der typisk ikke være grundlag for større fradrag. Men hvis boligen er væsentligt dårligere vedligeholdt end normalt, kan det føre til et fradrag i salgsprisen.
Det kan for eksempel være tilfældet, hvis gulve, vægge, døre, installationer eller andre dele af boligen er så medtagede, at køber skal bruge penge på at bringe boligen op på normal vedligeholdelsesstand.
Det betyder i praksis, at en sælger ikke nødvendigvis kun kan få tillæg for forbedringer. Hvis boligen er i dårlig stand, kan der omvendt også blive tale om fradrag.
Et sådant fradrag kan betyde, at den samlede pris for andelsboligen bliver lavere. I nogle tilfælde kan fradraget endda overstige værdien af de forbedringer, sælger ellers ønsker betaling for.
Det kan opleves som om sælger “skal betale” køber for den manglende vedligeholdelse, fordi køber får et nedslag svarende til det arbejde, der skal udføres for at bringe boligen op på normal stand.
Det kan for eksempel være relevant ved:
• meget slidte eller ødelagte gulve
• vægge, lofter eller træværk i usædvanligt dårlig stand
• mangelfuld vedligeholdelse af køkken eller bad
• ulovlige eller dårligt udførte installationer
• skader, fugtproblemer eller manglende færdiggørelse
• forhold hvor køber reelt skal udbedre mangler efter overtagelsen
Det afgørende er ikke, om boligen blot er brugt eller almindeligt slidt. Almindelig brug og forventeligt slid er normalt en del af det at bo i en lejlighed.
Fradrag bliver især relevant, når standen afviger væsentligt fra normal stand, eller hvor der er konkrete fejl og mangler, som har økonomisk betydning.
Derfor bør en vurdering ikke kun handle om, hvilke forbedringer sælger har udført. Den bør også omfatte, om boligen er vedligeholdt i en stand, som køber med rimelighed kan forvente.
Dokumentation er afgørende
Dokumentation har stor betydning ved vurdering af forbedringer.
Det kan for eksempel være:
• fakturaer
• kvitteringer
• beskrivelser af arbejdet
• oplysninger om udførelsesår
• dokumentation for autoriserede håndværkere
• godkendelser fra bestyrelsen
• byggetilladelser eller myndighedsgodkendelser, hvis det er relevant
Hvis dokumentationen mangler, bliver vurderingen vanskeligere. Manglende dokumentation kan i praksis føre til, at værdien sættes lavere, fordi det ikke kan dokumenteres, hvad der er udført, hvornår det er udført, eller hvad det har kostet.
Det er derfor en fordel, at andelshavere løbende gemmer dokumentation for forbedringer og ikke først forsøger at rekonstruere det hele ved salg.
Er det et lovkrav at få en professionel vurdering?
Det er ikke i alle tilfælde et direkte lovkrav, at en andelsboligforening skal bruge en ekstern professionel vurderingsmand til at vurdere individuelle forbedringer.
Men andelsboligloven indeholder regler om maksimalpris. Prisen på en andelsbolig må ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i boligen og boligens vedligeholdelsestilstand med rimelighed kan betinge.
Det betyder i praksis, at forbedringer og vedligeholdelsesstand skal håndteres korrekt ved salget.
Bestyrelsen har samtidig en vigtig rolle, fordi bestyrelsen skal tage stilling til den pris, der forlanges, og kan kræve prisen nedsat, hvis den overstiger det tilladte.
Om der skal bruges en ekstern vurderingsmand, afhænger ofte af foreningens vedtægter, praksis og den konkrete situation.
I mange foreninger er det fast praksis, at forbedringer vurderes af en ekstern vurderingsmand. I andre foreninger sker det kun ved større beløb, uenighed eller særligt komplekse forbedringer.
Hvad sker der, hvis man ikke får en vurdering?
Hvis der ikke foretages en ordentlig vurdering, kan der opstå flere problemer.
For det første kan køber komme til at betale for meget. Hvis forbedringerne er sat for højt, kan der være tale om overpris.
For det andet kan sælger føle sig urimeligt behandlet, hvis bestyrelsen eller køber uden et sagligt grundlag afviser forbedringer eller sætter værdien for lavt.
For det tredje kan bestyrelsen blive placeret i en vanskelig rolle, hvor den både skal godkende salget, håndtere købers indsigelser og samtidig forholde sig til sælgers krav.
For det fjerde kan manglende vurdering betyde, at boligens dårlige vedligeholdelsesstand ikke bliver håndteret korrekt. Hvis lejligheden er væsentligt under normal stand, kan der være behov for fradrag, så køber ikke betaler for en stand, boligen reelt ikke har.
En mangelfuld vurdering kan derfor føre til:
• uenighed om salgsprisen
• forsinket salg
• krav om prisnedslag
• klager fra køber eller sælger
• mistillid til bestyrelsen
• unødige konflikter i foreningen
• risiko for at mangler og dårlig stand først opdages efterfølgende
En professionel vurdering kan ikke nødvendigvis fjerne alle uenigheder, men den giver parterne et sagligt grundlag at tale ud fra.
Typiske situationer hvor foreningen bør få en professionel vurdering
Det kan være særligt relevant at få en uvildig vurdering, når:
• forbedringsbeløbet er højt
• der er tale om køkken eller bad
• sælger og køber er uenige
• bestyrelsen er i tvivl
• dokumentationen er mangelfuld
• forbedringerne er gamle
• standen ikke svarer til det oplyste
• lejligheden er meget slidt eller dårligt vedligeholdt
• der kan være behov for fradrag for mangler eller dårlig stand
• der er udført el-, VVS- eller konstruktionsarbejde
• foreningen ønsker at undgå ansvar og konflikter
Jo større beløb der er tale om, desto vigtigere er det, at vurderingen er dokumenteret og gennemskuelig.
Hvorfor bestyrelsen bør være forsigtig
Bestyrelsen bør ikke blot acceptere sælgers opgørelse uden at forholde sig kritisk til den.
Sælger kan have en naturlig interesse i at få forbedringerne sat højt. Køber har omvendt en interesse i, at forbedringerne ikke prissættes for højt.
Bestyrelsen skal forsøge at sikre en korrekt og rimelig pris.
Det kræver ofte en vurdering af både bilag, alder, stand og afskrivning. Derudover skal bestyrelsen være opmærksom på, om boligen har fejl, mangler eller en vedligeholdelsesstand, der kan berettige til fradrag.
I mange tilfælde er det derfor mere trygt for bestyrelsen at få en ekstern vurdering, så afgørelsen ikke bliver opfattet som personlig eller tilfældig.
En uvildig vurdering forebygger konflikter
En professionel vurdering skaber klarhed.
Den hjælper med at besvare spørgsmål som:
• Er arbejdet en forbedring eller vedligeholdelse?
• Hvad var den dokumenterede anskaffelsespris?
• Hvilken afskrivning bør anvendes?
• Er standen normal, god eller mangelfuld?
• Skal der gives yderligere fradrag?
• Er boligen under normal vedligeholdelsesstand?
• Skal køber kompenseres for forhold, der skal udbedres?
• Hvad kan forbedringen med rimelighed medtages til ved salget?
Når vurderingen er foretaget uvildigt, bliver det lettere for bestyrelsen at forklare både sælger og køber, hvorfor værdien er fastsat, som den er.
Stad Valuar vurderer individuelle forbedringer
Hos Stad Valuar hjælper vi andelsboligforeninger med uvildige vurderinger af individuelle forbedringer.
Vi vurderer blandt andet køkkener, badeværelser, gulve, elinstallationer, skabe, altaner og øvrige forbedringer i andelsboliger.
Vurderingen tager udgangspunkt i dokumentation, alder, stand, relevant afskrivning og de konkrete forhold i boligen. Formålet er at give bestyrelsen, sælger og køber et sagligt og gennemskueligt grundlag.
Vi ser ikke kun på, hvad sælger har forbedret. Vi ser også på, om boligen er vedligeholdt i en stand, som køber med rimelighed kan forvente. Hvis der er forhold, som kræver fradrag, indgår det også i vurderingen.
Det kan være særligt relevant, når der er tale om større forbedringsbeløb, mangelfuld dokumentation, el- eller VVS-forhold, dårlig vedligeholdelsesstand eller risiko for uenighed mellem parterne.
Ofte stillede spørgsmål om individuelle forbedringer i andelsboliger
Hvem vurderer individuelle forbedringer i en andelsbolig?
Individuelle forbedringer kan vurderes af en professionel vurderingsmand med erfaring i andelsboliger. Hos Stad Valuar vurderer vi forbedringer som køkken, bad, gulve, el, VVS, skabe, altaner og øvrige arbejder i boligen.
Er det et lovkrav at få vurderet individuelle forbedringer?
Det er ikke altid et direkte lovkrav at bruge en ekstern vurderingsmand, men foreningen skal sikre, at prisen ikke overstiger maksimalprisen. Derfor vælger mange andelsboligforeninger at få en uvildig vurdering, især hvis beløbet er højt, dokumentationen er mangelfuld, eller der er risiko for uenighed.
Hvordan beregnes værdien af individuelle forbedringer?
Værdien beregnes normalt med udgangspunkt i den dokumenterede anskaffelsespris, forbedringens alder, stand og relevant afskrivning. Mange foreninger bruger ABF’s forbedringskatalog og afskrivningstabeller som udgangspunkt.
Kan dårlig stand give fradrag i salgsprisen?
Ja. Hvis boligen er væsentligt dårligere vedligeholdt end normalt, kan der gives fradrag i prisen. Det kan for eksempel være tilfældet, hvis gulve, vægge, installationer, køkken eller bad er så medtagede, at køber skal bruge penge på at bringe boligen op på normal stand.
Kan fradrag overstige værdien af forbedringer?
Ja. I nogle tilfælde kan fradrag for mangler eller dårlig vedligeholdelsesstand overstige værdien af de forbedringer, sælger ellers ønsker betaling for. Derfor bør vurderingen både se på forbedringer og på boligens generelle stand.
Hvorfor bør bestyrelsen få en professionel vurdering?
En professionel vurdering giver bestyrelsen et sagligt grundlag og mindsker risikoen for konflikter mellem sælger og køber. Det er særligt relevant ved større forbedringsbeløb, køkken, bad, el, VVS, manglende dokumentation eller uenighed om standen.
Konklusion
Individuelle forbedringer kan have stor betydning for prisen ved salg af en andelsbolig.
Men det er vigtigt at skelne mellem, hvad noget har kostet, og hvad det er værd i dag. ABF’s afskrivningstabeller og forbedringskatalog bruges ofte som udgangspunkt, men den konkrete stand, dokumentation og udførelse har også stor betydning.
Det er også vigtigt at huske, at vurderingen ikke kun kan føre til tillæg for forbedringer. Hvis boligen er i væsentligt dårligere stand end normalt, kan der også blive tale om fradrag i prisen, fordi køber skal bruge penge på at bringe boligen op på normal vedligeholdelsesstand.
Det er ikke altid et lovkrav at bruge en professionel vurderingsmand, men foreningen skal stadig sikre, at prisen ikke overstiger det tilladte. Derfor kan en uvildig vurdering være en enkel måde at forebygge konflikter mellem sælger, køber og bestyrelse.
Kontakt Stad Valuar, hvis jeres forening har brug for en uvildig vurdering af individuelle forbedringer i en andelsbolig.