Danmarks største valuar

STAD har specialiseret sig i vurdering af andelsboligforeningers ejendomme og udfører hvert år mere end 900 valuarvurderinger.

Det giver os et meget stort løbende indblik i markedet for boligudlejningsejendomme og udviklingen i blandt andet markedsleje, driftsomkostninger, afkastkrav og ejendomspriser.

STAD vurderer ejendomme for andelsboligforeninger i hele Danmark med hovedvægten på København, Frederiksberg og resten af hovedstadsområdet.

Vores størrelse betyder samtidig, at en valuarvurdering hos STAD ikke er afhængig af én enkelt person. Vi har et team af specialister og en organisation, der sikrer høj tilgængelighed og stor leveringssikkerhed, også i årets travleste perioder.

Når STAD opgør antallet af valuarvurderinger, medregner vi alene vurderinger, der faktisk er udført af STAD Valuar. Tallet er således ikke et historisk erfaringstal, hvor vurderinger, som medarbejdere tidligere har udført hos andre valuarvirksomheder, medregnes.

Sådan foregår en valuarvurdering

En valuarvurdering hos STAD består typisk af følgende trin:

1. Indledende gennemgang

Vi indhenter de nødvendige oplysninger om ejendommen og gennemgår blandt andet foreningens regnskab, lejeindtægter, driftsforhold og relevante ejendomsoplysninger.

2. Besigtigelse af ejendommen

Ejendommen besigtiges af en af vores valuarer. Her gennemgår vi blandt andet ejendommens stand, beliggenhed, anvendelse og øvrige forhold, som har betydning for markedsværdien.

3. Analyse og værdiansættelse

Vi analyserer ejendommens økonomi og vurderer den på baggrund af det aktuelle marked for investeringsejendomme.

Værdiansættelsen tager blandt andet højde for lejeindtægter, driftsudgifter, vedligeholdelse, udviklingsmuligheder, afkastkrav og relevante referencehandler.

4. Valuarrapport

Foreningen modtager en skriftlig valuarrapport med den vurderede markedsværdi og dokumentationen bag vurderingen.

5. Rådgivning og spørgsmål

Vores arbejde stopper ikke, når rapporten er sendt. Bestyrelsen og administrator kan kontakte os med spørgsmål til vurderingen, og vi hjælper med at forklare de forhold, der har betydning for ejendommens værdi.

STAD tilbyder samtidig en bredere rådgivning end selve værdiansættelsen. Vores team har blandt andet kompetencer inden for regnskab og revision, hvilket betyder, at vi også kan sparre med bestyrelsen om de økonomiske og regnskabsmæssige problemstillinger, der kan opstå i forbindelse med valuarvurderingen.

Hvorfor vælge STAD Valuar?

Stor erfaring med andelsboligforeninger

Valuarvurdering af andelsboligforeninger er et af STADs centrale specialområder. Vi arbejder løbende med et meget stort antal ejendomme og har derfor et omfattende og aktuelt erfaringsgrundlag.

STAD er samtidig en af de få valuarvirksomheder, der har valuarvurderinger af andelsboligforeninger som et helt centralt forretningsområde. Kombinationen af specialisering og et meget stort antal årlige vurderinger giver os en markedsindsigt, som er vanskelig at opbygge med et mindre løbende vurderingsgrundlag.

Vurderinger baseret på det aktuelle marked

Ejendomsmarkedet ændrer sig løbende. Derfor arbejder vi med aktuelle markedsdata, afkastkrav og relevante referencehandler, når ejendommens værdi skal fastsættes.

Vi følger udviklingen tæt og har blandt andet løbende dialog og samarbejde med erhvervsmæglere, så vores vurderinger kan understøttes af de senest tilgængelige markedsinformationer og relevante handler.

Levering til tiden

En valuarvurdering indgår ofte direkte i arbejdet med foreningens årsregnskab og generalforsamling. Derfor er leveringstid ikke en detalje.

STAD har kapacitet til at håndtere de store sæsonudsving i markedet. For ejendomme, der er besigtiget rettidigt, har vi gennem en årrække sikret levering til den aftalte regnskabsfrist, også omkring 31. december, hvor en stor del af landets andelsboligforeninger har regnskabsafslutning.

Rådgivning er en del af ydelsen

En valuarvurdering kan rejse spørgsmål om blandt andet lejeniveauer, vedligeholdelse, erhvervslejemål, udviklingsmuligheder, regnskabsmæssige forhold og ændringer i markedet.

Hos STAD får bestyrelsen og administrator adgang til faglig sparring som en del af samarbejdet. Vores team har også kompetencer inden for regnskab og revision, hvilket giver mulighed for en bredere økonomisk rådgivning omkring vurderingen.

Hurtig og personlig kontakt

Vi lægger stor vægt på tilgængelighed. Bestyrelser og administratorer skal kunne få fat i os, når der opstår spørgsmål før, under eller efter vurderingen.

STAD er organiseret med flere medarbejdere omkring opgaverne, så kunderne ikke er afhængige af at kunne få fat i én bestemt person.

Hvad påvirker værdien af en andelsboligforenings ejendom?

To ejendomme på samme gade kan have forskellig værdi.

Blandt de forhold, der kan påvirke værdien, er:

• ejendommens beliggenhed
• ejendommens stand
• boligernes og erhvervslejemålenes lejeniveau
• driftsomkostninger
• vedligeholdelsesbehov
• uudnyttede tagetager eller andre udviklingsmuligheder
• muligheder for optimering af eksisterende lejemål
• markedsniveauet for sammenlignelige investeringsejendomme
• investorernes aktuelle afkastkrav.

Derfor kan en valuarvurdering ikke reduceres til en simpel pris pr. kvadratmeter.

Gratis estimat før I beslutter jer

Overvejer jeres forening at skifte valuar, kan STAD udarbejde et gratis og uforpligtende estimat på ejendommens værdi.

Det giver bestyrelsen et bedre beslutningsgrundlag, før I beslutter, om I ønsker at bestille en egentlig valuarvurdering.

Vi gennemgår samtidig ejendommen på overordnet niveau og kan pege på forhold, som kan have betydning for vurderingen.

Et estimat er ikke en valuarvurdering og kan ikke anvendes som erstatning for en valuarrapport.

I kan altid få et gratis og uforpligtende estimat hos STAD. Benyt kontaktformularen på siden eller skriv direkte til valuar@stadvaluar.dk.

Hvor længe gælder en valuarvurdering?

Efter de gældende regler kan en valuarvurdering anvendes i op til 42 måneder. Det svarer til, at den samme valuarvurdering som udgangspunkt kan anvendes på tre på hinanden følgende ordinære generalforsamlinger.

Det betyder dog ikke nødvendigvis, at det altid er hensigtsmæssigt at vente 42 måneder med at få ejendommen vurderet igen. Ejendomsmarkedet, renteniveauet, afkastkrav, lejeindtægter og forhold på den enkelte ejendom kan ændre sig væsentligt i perioden.

Hvis foreningen konstaterer, at ejendommens værdi er faldet væsentligt i gyldighedsperioden, kan den eksisterende valuarvurdering ikke længere lægges til grund ved overdragelse af andelsboliger.

Det kan også være relevant at få foretaget en ny vurdering oftere, eksempelvis hvis foreningen indregner ejendommen til dagsværdi i årsregnskabet. Her kan regnskabsreglerne betyde, at en ældre valuarvurdering ikke uden videre kan anvendes som dagsværdi flere år efter vurderingstidspunktet.

Mange foreninger vælger derfor fortsat at få foretaget en ny valuarvurdering hvert eller hvert andet år for løbende at have et aktuelt billede af ejendommens værdi.

Hvor ofte det er relevant for netop jeres forening, afhænger af både markedet, ejendommen og den regnskabsmæssige behandling. Spørg gerne jeres revisor, administrator eller STAD, hvis I er i tvivl.

Hvor mange valuarvurderinger udfører de forskellige valuarer?

STAD Valuar udfører årligt mere end 900 valuarvurderinger af ejendomme for andelsboligforeninger.

Der findes ikke en samlet officiel statistik over, hvor mange valuarvurderinger de enkelte valuarfirmaer udfører. Vi har derfor gennemgået de årlige volumener, som danske udbydere selv offentliggør.

I vores gennemgang har vi ikke fundet andre danske valuarfirmaer, der offentligt oplyser, at de udfører mere end 250 valuarvurderinger af andelsboligforeninger om året.

Blandt de øvrige aktører, der offentliggør et årligt antal, oplyser VALUAREN ca. 200 andelsboligforeninger om året, mens PROAD og Savills oplyser mere end 150 årligt.

Det er vigtigt at skelne mellem årlig volumen og samlet historisk erfaring. Nogle valuarfirmaer oplyser højere samlede erfaringstal, men disse kan dække vurderinger udført gennem mange år og hos tidligere arbejdsgivere. Sådanne historiske tal er ikke direkte sammenlignelige med STADs oplysning om mere end 900 valuarvurderinger udført på ét år. Der er tale om unikke ejendomme.

Opgørelsesmetoder og definitioner kan variere mellem virksomhederne, og sammenligningen bygger alene på virksomhedernes egne offentligt tilgængelige oplysninger.

Kilder, kontrolleret august 2026: STAD Valuar samt virksomhedernes egne oplysninger hos VALUAREN, PROAD og Savills.

Hvem udfører STADs valuarvurderinger?

STADs valuarvurderinger udføres af vores specialiserede valuarteam, og alle valuarvurderinger underskrives af en DiplomValuar. Vi foretager fysisk besigtigelse af alle ejendomme hvert år. Den høje årlige volumen skyldes blandt andet vores specialisering i andelsboligforeninger og en stor portefølje af tilbagevendende kunder.

STAD har desuden revisionsfaglig kompetence internt, hvilket giver mulighed for sparring om blandt andet regnskabsmæssige problemstillinger i forbindelse med andelsboligforeninger og valuarvurderinger.

Hvorfor følger en valuarvurdering ikke priserne på ejerlejligheder?

Det er et spørgsmål, vi ofte får.

En andelsboligforenings ejendom vurderes ikke som summen af de enkelte lejligheders værdi, som hvis de var ejerlejligheder. Ejendommen skal derimod vurderes til sin markedsværdi som boligudlejningsejendom.

Derfor er udviklingen i blandt andet ejendommens indtægter og driftsomkostninger, markedslejen, renteniveauet, investorernes afkastkrav og relevante referencehandler afgørende for værdien.

Det betyder, at ejerlejligheder i et område godt kan være steget kraftigt i pris, uden at værdien af en andelsboligforenings ejendom er steget tilsvarende.

Læs vores uddybende artikel:

Hvorfor andelsboliger stiger langsommere end ejerboliger

STAD har bidraget til Folketingets arbejde med reglerne om valuarvurderinger

STAD følger udviklingen i reglerne for valuarvurderinger af andelsboligforeninger tæt og deltager aktivt i den faglige debat om området.

I februar 2024 havde STAD Valuar foretræde for Folketingets Boligudvalg i forbindelse med behandlingen af lovforslag L 111 om ændring af værdiansættelsesprincipperne for andelsboligforeninger.

Her præsenterede STAD blandt andet vores vurdering af konsekvenserne ved at forlænge gyldighedsperioden for valuarvurderinger samt en række øvrige problemstillinger for andelsboligforeningerne og valuarbranchen.

I det materiale, der blev fremlagt for Folketinget, oplyste STAD blandt andet, at virksomheden var Danmarks største valuar på området og på daværende tidspunkt betjente cirka 20-25 % af markedet for valuarvurderinger af andelsboligforeningers ejendomme.

STAD deltager aktivt i Folketingets arbejde med reglerne om valuarvurderinger

STAD følger ikke alene reglerne på området. Vi deltager også aktivt i den faglige debat om rammerne for valuarvurderinger af andelsboligforeninger.

Se STAD Valuars præsentation til Folketingets Boligudvalg

https://www.ft.dk/samling/20231/lovforslag/l111/spm/23/svar/2032738/2839892.pdf

Folketinget bad efterfølgende social- og boligministeren om at kommentere STAD Valuars materiale og bemærkninger til lovforslaget.

Se ministerens svar på STAD Valuars bemærkninger

https://www.eu.dk/samling/20231/lovforslag/l111/spm/22/svar/2032737/2839888/index.htm

Ofte stillede spørgsmål om valuarvurdering

Hvem må foretage en valuarvurdering, og hvad bør man se efter?

Skal man vælge en DiplomValuar?

Når en andelsboligforening vælger valuar, er det relevant at undersøge den konkrete valuars uddannelse, erfaring og faglige kvalifikationer.

Efter de gældende regler skal en valuar blandt andet have Diplom i Vurdering, mindst to års praktisk erfaring med vurdering af boligudlejningsejendomme, være dækket af den krævede ansvarsforsikring og have et aktuelt og indgående kendskab til markedet for boligudlejningsejendomme.

Se de officielle krav til valuarer på Retsinformation.

https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2018/978

Der findes en overgangsordning for valuarer, som allerede opfyldte de tidligere uddannelseskrav, da reglerne trådte i kraft den 1. juli 2018. De kan derfor fortsat være berettigede til at foretage valuarvurderinger uden at have den diplomuddannelse, som kræves efter de nye regler.

https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2018/555

Det kan derfor være relevant for både bestyrelsen og administrator at undersøge, om den valuar, der konkret skal udføre og underskrive vurderingen, er DiplomValuar eller er berettiget til at foretage vurderinger efter overgangsordningen.

Hos STAD udføres og underskrives valuarvurderinger af DiplomValuarer. STAD er derfor ikke afhængig af overgangsordningen for at kunne underskrive valuarvurderinger.

Flere administratorer lægger efter vores erfaring vægt på dette, når de vurderer og anbefaler valuarer.

Skal ejendommen besigtiges?

Ja, der gælder regler for besigtigelse i forbindelse med udarbejdelse og opdatering af valuarvurderinger. Hos STAD gennemføres vurderingen og besigtigelsen i overensstemmelse med de gældende regler og branchenormen.

Hvad koster en valuarvurdering?

Prisen afhænger blandt andet af ejendommens størrelse, kompleksitet og de forhold, der skal gennemgås.

Kontakt STAD for et konkret tilbud på jeres ejendom.

STAD lægger vægt på at tilbyde en konkurrencedygtig pris kombineret med høj service, hurtig respons og faglig rådgivning som en del af ydelsen.

Vi tilbyder desuden et gratis og uforpligtende estimat, så bestyrelsen kan få et bedre beslutningsgrundlag, før den bestiller en valuarvurdering.

Kan vi få et estimat, inden vi skifter valuar?

Ja. STAD tilbyder et gratis og uforpligtende estimat, så bestyrelsen kan få en indikation af ejendommens værdi, før den beslutter, om den ønsker at bestille en valuarvurdering hos STAD.

Kan vi skifte valuar?

Ja. En andelsboligforening kan som udgangspunkt vælge en anden valuar. Hvis foreningen har indgået en konkret aftale med den nuværende valuar, bør bestyrelsen naturligvis først undersøge vilkårene i denne.

Hvor ofte bør vi få lavet en valuarvurdering?

Det afhænger af foreningens konkrete situation og udviklingen i ejendomsmarkedet. En valuarvurdering kan efter de gældende regler anvendes i op til 42 måneder, men ændringer i markedet, ejendommen eller foreningens regnskabsmæssige forhold kan gøre det relevant at få foretaget en ny vurdering tidligere.

Hvilke dokumenter skal STAD bruge?

Det afhænger af ejendommen og opgaven. Vi forsøger at holde dokumentbehovet så enkelt som muligt og oplyser konkret, hvilke dokumenter vi skal bruge for at kunne udarbejde vurderingen.

Hvor lang tid tager en valuarvurdering?

Leveringstiden afhænger blandt andet af tidspunktet på året, ejendommens kompleksitet og hvornår de nødvendige oplysninger og besigtigelsen er på plads. STAD lægger stor vægt på at levere til den aftalte frist, også i højsæsonen.

Kan STAD hjælpe vores administrator?

Ja. STAD samarbejder med administratorer over hele landet og kan efter aftale håndtere dialog om dokumenter, besigtigelse, tidsplan og selve vurderingen direkte med administrator.

STAD i medierne og den faglige debat

STAD Valuar har gennem en årrække bidraget med faglig viden om valuarvurderinger, andelsboligforeninger og udviklingen på markedet for boligudlejningsejendomme.

Folketingets Boligudvalg stillede efterfølgende spørgsmål til social- og boligministeren om blandt andet problemstillinger rejst i forbindelse med behandlingen af lovforslaget.

Se ministerens svar på STAD Valuars bemærkninger:
https://www.eu.dk/samling/20231/lovforslag/l111/spm/22/svar/2032737/2839888/index.htm

Berlingske

Berlingske har anvendt STAD som faglig kilde i forbindelse med en artikel om valuarvurderinger, fastfrosne vurderinger og udviklingen i værdierne for andelsboligforeningers ejendomme.

Læs Berlingskes artikel med STAD som faglig kilde:
https://www.berlingske.dk/business/mange-andelshavere-staar-i-et-dilemma-skal-man-vaelge-sikkerhed-eller-hurtig-gevinst

https://www.berlingske.dk/business/lovforslag-udskudt-potentielt-kan-det-vaere-en-bombe-under-andelskronen

Andelsportal

Andelsportal har gennem flere år anvendt STAD og vores valuarer som faglige kilder om valuarvurderinger og udviklingen på andelsboligmarkedet.

Andelsportal har blandt andet fulgt en af STADs valuarer på en konkret valuarvurdering for at beskrive, hvordan vurderingsarbejdet foregår, og har omtalt STAD som branchepartner på valuarområdet.

Læs Andelsportals reportage fra en valuarvurdering med STAD:
https://www.andelsportal.dk/nyheder/med-paa-en-valuarvurdering/

Læs Andelsportals artikel om valuarvurderinger og udviklingen på andelsboligmarkedet:
https://www.andelsportal.dk/nyheder/valuar-boligaftalen-har-begraenset-indvirkning-paa-prissaetningen-af-andelsboliger/

Læs Andelsportals artikel om andelshavere og valuarvurderinger:
https://www.andelsportal.dk/nyheder/andelshavere-fanget-dyre-mursten/

Hovedstadens valuar – STAD VALUAR

STAD VALUAR servicerer cirka 900 andelsboligforeninger om året, med valuarvurderinger, men også vurderingsnotater, forbedringsopgørelser, markedslejevurderinger mv.  Vi deltager i generalforsamlinger, vi vejleder i betydningen for ejendommens værdi, hvis man for eksempel påtænker at sætte altaner på – og meget, meget mere.

Vi er selvfølgelig medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening, og vi lever op til alle lovens krav, for at kunne lave valuarvurderinger.

Du er meget velkommen til at kontakte os, for et GRATIS, vejledende estimat på, hvad vi umiddelbart mener, jeres ejendom kan valuarvurderes til.