Valuarvurdering gælder nu 42 måneder – men derfor skal foreninger stadig købe en dagsværdiberegning
Fra 2024 blev reglerne ændret, så en valuarvurdering nu kan genbruges i op til 42 måneder. Det har skabt en del spørgsmål i andelsboligforeningerne – især om, hvorfor man stadig skal købe en dagsværdiberegning hvert år.
Her gennemgår vi forskellen mellem de to vurderingstyper, og hvorfor revisorerne fortsat kræver en årlig dagsværdiberegning, selvom valuarvurderingen gælder i 3½ år.
Hvorfor 42 måneder?
For at forstå de 42 måneder skal man kende konstruktionen bag:
- En valuarvurdering gælder 36 måneder fra vurderingsdatoen (typisk 31.12).
- Dertil kommer 6 ekstra måneder, fordi vurderingen først skal godkendes på generalforsamlingen, som efter loven kan ligge op til 6 måneder efter regnskabsårets udløb.
Derfor kan en valuarvurdering samlet set bruges i 42 måneder.
Det får mange foreninger til at spørge:
“Hvis vurderingen gælder så længe, hvorfor skal vi så stadig købe en dagsværdiberegning hvert år?”
Det korte svar er: Fordi valuarvurderingen og dagsværdiberegningen bruges til to helt forskellige formål.
Hvad er forskellen på en valuarvurdering og en dagsværdiberegning?
Selvom de to vurderingstyper ligner hinanden, har de vidt forskellige funktioner:
|
Vurderingstype |
Formål |
Gyldighed |
Bruges til |
|
Valuarvurdering |
Fastlæggelse af ejendommens markedsværdi |
42 måneder |
Andelskronen |
|
Dagsværdiberegning (“light‑vurdering”) |
Fastlæggelse af ejendommens dagsværdi i regnskabet |
12 måneder |
Årsregnskabet |
Kort sagt:
- Valuarvurderingen fastsætter andelskronen
- Dagsværdiberegningen fastsætter ejendommens værdi i årsregnskabet
Selve beregningsmetoden er den samme – men rapporterne må ikke bruges på kryds og tværs.
Hvorfor kan valuarvurderingen nu genbruges i 42 måneder?
Lovændringen blev indført for at:
- reducere omkostninger for foreningerne
- skabe mere stabilitet i andelskronen
- undgå unødvendige årlige fulde vurderinger
Det betyder, at en forening kan bruge den samme valuarvurdering i op til 3½ år, hvis den ønsker det.
Men det ændrer ikke på kravene til årsregnskabet.
Hvorfor kræver revisorerne stadig en dagsværdiberegning hvert år?
Revisorerne er underlagt årsregnskabsloven og skal sikre, at ejendommens værdi i regnskabet er aktuel pr. balancedagen.
Det betyder:
- Regnskabet må ikke bygge på en 2–3 år gammel vurdering
- Dagsværdien skal afspejle markedet i det år, regnskabet vedrører
- Revisor skal kunne dokumentere, at værdien er realistisk og opdateret
En valuarvurdering fra fx 2023 kan derfor ikke bruges til at sætte dagsværdien i regnskabet for 2024 eller 2025 – selvom den stadig er gyldig til andelskronen.
Derfor kræver revisorerne en dagsværdiberegning, som er en mindre, målrettet vurdering, der kun bruges til regnskabet.
Hvad indeholder en dagsværdiberegning?
En dagsværdiberegning er en “light‑vurdering”, der typisk omfatter:
- opdatering af markedsdata
- gennemgang af referencehandler
- vurdering af rente- og markedsudvikling
- kontrol af om noget væsentligt er ændret i ejendommen
- beregning af ejendommens dagsværdi pr. balancedagen
Den er mindre omfattende end en fuld valuarvurdering – og derfor også billigere.
Men den er nødvendig, fordi årsregnskabet skal være retvisende.
Kan dagsværdiberegningen bruges til at sætte andelskronen?
Nej. En dagsværdiberegning kan ikke bruges til at fastsætte andelskronen.
Det skyldes:
- Den er ikke en fuld vurdering
- Den indeholder ikke alle de analyser, der kræves for en valuarvurdering
- Den er ikke udarbejdet efter valuarbekendtgørelsens krav
- Den er kun beregnet til regnskabsbrug
Derfor skal foreningen fortsat have en rigtig valuarvurdering, når andelskronen skal fastsættes eller opdateres.
Hvornår giver det mening at genbruge valuarvurderingen?
Det giver især mening, når:
- markedet ikke har ændret sig væsentligt
- foreningen er lille og der ikke sker mange handler
- der ikke er sket større ændringer i ejendommen
Men pas på:
Den nye lov præciserer, at hvis andelskronen er faldet væsentligt, skal der – uanset 42‑månedersreglen – indhentes en ny valuarvurdering for det pågældende år.
Hvis man ved, at værdien er faldet markant, skal der altså laves en ny vurdering.